2 jul 2019

BEBOERSKRIV JUNI 2019

I beboermøter ønsker styret å informere om relevante saker for borettslaget. I tillegg blir det løpende lagt ut info på vår hjemmeside: http://smestaddammen.herborvi.no/0541 Styret utfører sine oppgaver etter borettslagsloven samt borettslagets vedtekter og husordensregler på vegne av og med mandat fra andelseierne.

Sommeren er kommet til Smestaddammen borettslag! Barn leker på plenen, sykler på internveien, hopper på trampolinen. Voksne samles i fellesskap på grillplassen.

  • Generalforsamlingen ble avholdt 3 juni 2019; referatet kan leses på Hjemmesiden.      Det var 24 andelseiere, 4 representert ved fullmakt, totalt 28 stemmeberettigede.

 

LØFTET, status

  • Dører til sykkelhusene og garasje er montert 17-21 juni. Sykkelstativer levert                    og vil bli montert, organisert de nærmeste ukene. Lås er dessverre forsinket.
  • Dører til trapperom monteres fra 4 juli, ca én hver dag.
  • Lekeplass, forsinket
  • Baldakin og lys over garasjeport nord, til høsten.

 

Gjennomførte arbeider

  • Asfaltering, heving av kumlokk. Det gjenstår å markere fartsdempere.
  • 7 av 10 avtrekksvifter (fra leilighetene) montert i garasje; resterende monteres etter sommerferien. Avtrekksviftene tillater individuell innstilling og beboerne i hvert trapperom kan dermed selv bestemme tidsfaser og luftmengde. Styret vil imidlertid sette en grense for minste avtrekk. Iflg leverandør har våre avtrekk et gjennomsnitt på 30 m3 pr time for hvert trapperom, dagens krav etter TEK 17 er 108 m3. Det er gjort flere utredninger om borettslagets avtrekkskapasitet de siste årene, og en utvidet beskrivelse om hvordan   dette fungerer vil bli lagt på Hjemmesiden i løpet av året.
  • Hekkene utenfor terrassene klippet. Beboerne har valgt høyder med utgangspunkt i       120,150 og 180 cm. Før klipping er hekkene vokst høyere, ved klipping blir de noe    lavere - og vokser deretter opp igjen. Gartner kan vanskelig arbeide med ‘centimeter-mål’, og mindre variasjoner i høyde må vi akseptere.

 

Planlagte arbeider

  • Belysning i garasje. To tilbud er mottatt og blir evaluert august 2019;                                 deretter gjennomført i løpet av høsten.
  • Garasje og trapperom, tilbud om varslingsanlegg mottatt;                                          evalueres og gjennomføres i løpet av høsten 2019.
  • Gulv i trapperommene. Styret har bedt om tilbud på rensing av gulvbelegget i trapperommene. Kostnadene vil avgjøre om og når dette kan gjennomføres.
  • Barnevogner i trapperom
  • Sikringer i garasje grunnet brannsikkerhet
  • Vegetasjon og felling av trær. 4 av 9 trær langs Hoffsveien (60 B-D), blir fjernet, jf. vedtak på beboermøtet 3. juni. Landskapet og grøntanlegget vårt har de siste årene blitt både praktisk og vakkert. Det er imidlertid et paradoks at jo bedre og vakrere, desto mer vedlikehold kreves. Kostnadene for vedlikehold av vaktmester, gartner er ubehagelig store og styret foreslår derfor ‘grønne dager’ der interesserte beboere på frivillig basis setter    av én eller to timer (kanskje fulgt av sosialt samvær ved grillplassen) for gartnerarbeid. Oppfordring vil bli sendt via kollektiv sms.

 

Skader, reparasjoner og vedlikehold

  • 62 B, lekkasje fra ‘tak’ til innside hoveddør. Det er fremdeles mindre lekkasje.
  • Garasje, lekkasje fra vannrør under 62 B. Årsak antas fra kran(er) i en av leilighetene.
  • El-biler; lading, registrering av forbruk. Avregning av forbruk vil bli sendt brukerne i løpet av august. Styret arbeider med endring til individuell avlesning på samme måte som       el-forbuk i andelene. Kostnadene for dette avklares i løpet av høsten.
  • Tak, takrenner. Takstein er skiftet, takrenne på østside renset.                                  Takrenne vest gjøres før vinter, evt våren 2020.
  • Vinduer i trapperom. Nye ‘nøkler’ for åpning. ‘Nøklene’ vil forsøksvis bli montert ved informasjonstavle. Beboerne i hver oppgang koordinerer behov for lufting selv.
  • Ventilasjon i egen leilighet. Som tidligere informert vil flere beboere bli pålagt å fjerne   egen montert avtrekksvifte. Andelseiere må dokumentere at dette blir gjennomført.
  • Fellesboder i trapperom (kjelleretasje). Styret foreslår at bruk av bodene koordineres        av beboerne som bor i oppgangen selv. Felleskapet tilbyr lys(pærer), men bruk, orden, ryddighet og renhold er dermed beboernes ansvar. Det gjøres oppmerksom på at flere     av bodene er overfylte, dels med gamle ting som ikke er i bruk eller har eierreferanse.   Ved varslet ‘ryddesjau’ i september (tidligere august) oppfordres beboere i hver oppgang   å ‘rydde og kaste’.

 

Endringer og konsekvenser

I april 2018 var borettslaget 30 år. Få av vedlikeholdsarbeidene til da hadde hatt vesentlige konsekvenser for ‘hvordan vi levde’. De siste årene opplever vi imidlertid endringer både utenfor og i egne boliger som fører til at vante (gamle) rutiner må justeres – og med konsekvenser for vårt bofelleskap i Smestaddammen borettslag. Her er styrets bemerkninger.

  • Digital kommunikasjon. Informasjon til alle andelseiere gjøres nå via borettslagets Hjemmeside og kollektiv sms. Beboere som ikke har digital adgang, kan henvende seg til styret. OBOS’ arkiv viser at det fremdeles er beboere som ikke har oppgitt mobil-nr. for kollektiv sms, og disse bes kontakte vår forvalter Niklas Antonsen; niklas.roed.antonsen@obos.no, eller via OBOS sentralbord 02333.
  • Rehabilitering av leiligheter, oppussing. De siste årene har vi opplevd en stor endring, økning i omfanget av rehabilitering og oppussing av leilighetene. Dette har ført til behov    for tillegg i Vedtekter, nye Husordensregler og Retningslinjer for slike tiltak.
  • Avfallshåndtering, kildesortering. Borettslaget fikk nytt sentralt plassert avfallsdepot i 2018. Dette førte til at mange beboere fikk ‘lang vei’.
  • Utendørs parkering koordineres digitalt
  • Lagring i garasje og fellesboder. Lagring i garasje er begrenset grunnet plass; brannfarlige ting er ikke tillatt grunnet brannsikkerhet. Lagring i fellesboder er tillatt for aktive ting som sykler, kjelker, barnevogner evt annet sportsutstyr.
  • Nytt avtrekkssystem vil kunne oppleves som mer ‘sus’; andelseiere som har montert     eget avtrekk må dokumentere at dette er fjernet.
  • Barnevogner i trapperom. Fra august vil det ikke (lenger) være tillatt å oppbevare barnevogner i trapperommene grunnet brannsikkerhet. Vaktmester vil ha ansvaret for kontroll. Barnevogner som eventuelt fremdeles etterlates i trapperommet vil få skriftlig anmodning om å flytte til nærmeste sykkelhus eller fellesbod. Anmodning som ikke etterkommes føer til at vaktmester flytter barenvognene uten varsling.
  • Styret la frem forslag til ny landskapsplan på Årsmøtet 2019. Planen vil bli fulgt opp       med retningslinjer for landskapspleie for Smestaddammen borettslag.
  • ‘Orden og ryddighet’. Vårt vaktmesterfirma gir borettslaget godt skussmål for planer, prosjekter og gjennomføring av arbeider, men bemerker at vi er ‘sene’ og ‘lite oppfølgende’ med saker som gjelder enkeltbeboere. Styret har tatt dette til etterretning og beboerne vil   i fremtiden kunne få en mer direkte henvendelse enn som til nå, med ‘anmodning’ via beboerskriv. Spesielt gjelder dette der beboer er ansvarlig for skader utenfor egen andel.
  • Vedtekter, ansvar og konsekvenser. Styret har funnet det nødvendig å innskjerpe andelseiers ansvar i Vedtektene;

Kapittel 2, Andeler og andelseiere, § 2-1, punkt 7. Ny tekst: Andelseier er forpliktet til å gjøre seg kjent med borettslagets vedtekter og husordensregler/retningslinjer.

Kapittel 4-3, bygningsmessige arbeider. Ny tekst: Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør og fellesareal, herunder oppsetting av markiser, belysning og elektriske gjennomføringer mv., er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. Med fellesareal menes alt areal utenfor leilighetens yttervegger/vegger mot trapperom, inkludert balkonger og terrasser. Dette gjelder spesielt der beboer er ansvarlig for skader utenfor egen andel; disse vil ikke bli betalt av fellesskapet, men pålagt andelseier å utbedre/betale selv.

  • Ny vaktmester. 1 Hjelpende Hånd har ny vaktmester for borettslaget: Jorge Arredondo Service@1hh.no 02460 

 

Styret Smestaddammen borettslag 30. juni 2019