Endret: 28 aug 2019     Opprettet: 30 nov 2018

RETNINGSLINJER FOR REHABILITERING/OPPUSSING

INNLEDNING Et borettslag eies av andelseierne. Det er først og fremst retten til å bo og disponere over en bestemt bolig som er kjernen ved det å eie en andel i et borettslag. Man eier altså ikke en leilighet på samme måte som f.eks. i et boligsameie. Det innebærer noen begrensinger i andelseiernes bruk av boligen, bl.a. når det gjelder oppussing/rehabilitering. Man bør også merke seg at balkonger og terrasser ikke er en del av andelen, men andelseier har en eksklusiv bruksrett til disse og dermed bl.a. en plikt til å holde balkonger og terrasser godt vedlike (f.eks. holde slukene åpne).

SMESTADAMMEN BORETTSLAG             

RETNINGSLINJER FOR REHABILITERING/OPPUSSING

Fastsatt med hjemmel i vedtekter og husordensregler.

 

INNLEDNING

Et borettslag eies av andelseierne. Det er først og fremst retten til å bo og disponere over en bestemt bolig som er kjernen ved det å eie en andel i et borettslag. Man eier altså ikke en leilighet på samme måte som f.eks. i et boligsameie. Det innebærer noen begrensinger i andelseiernes bruk av boligen, bl.a. når det gjelder oppussing/rehabilitering. Man bør også merke seg at balkonger og terrasser ikke er en del av andelen, men andelseier har en eksklusiv bruksrett til disse og dermed bl.a. en plikt til å holde balkonger og terrasser godt vedlike (f.eks. holde slukene åpne).
 

Disse retningslinjer er ment til hjelp for de andelseiere som planlegger å gjennomføre rehabilitering/oppussing av leilighet.

Retningslinjene gir anbefalinger for og krav til hvordan arbeidet skal utføres for å sikre borettslagets felles verdier. De skal også sikre at den ansvarlige beboer har gode rammer for å forhindre konflikt og unødvendig merarbeid i prosjektperioden.

Den enkelte andelseier har en plikt til å gjøre seg kjent med borettslagets vedtekter, husordensregler og retningslinjer, og kan ikke fraskrive seg ansvar begrunnet i manglende kjennskap til dette.  

 

ADMINISTRATIVE VILKÅR

 

Varsling til styret, drifts-/vedlikeholdsansvarlig og naboer

Styret og vaktmester (1 Hjelpende Hånd) skal varsles i god tid før oppstart av rehabilitering. Bruk kontaktinformasjon på oppslagstavlene eller borettslagets hjemmeside.

Varslet skal inneholde følgende:

  • Leilighetsnummer, oppgang og etasje
  • Kort beskrivelse av hva arbeidet går ut på
  • Tidspunkt for antatt oppstart og ferdigstillelse
  • Kontaktinformasjon på eier (telefon, epost)
  • Kontaktinformasjon til utførende entreprenør/prosjektleder/håndverker (foretakets navn, org nummer, ansvarlig person, telefon og e-post)

Tilsvarende varsling skal vises på oppslagstavle i egen og tilstøtende oppganger (på begge sider), som informasjon til naboer.

 

Arbeidstid og støy

Det vises til generelle bestemmelser i husordensreglementet.

Rehabiliteringsarbeid kan medføre betydelig og til dels ekstrem støy til meget stor ulempe for naboer, spesielt gjelder det omfattende arbeid i og med betong. Slikt spesielt støyende arbeid skal ikke utføres utenom normal arbeidstid på hverdager kl. 08 – 16 og uansett ikke i helger, på høytidsdager, i påskeuke eller mellom jul og nyttår.

Vis hensyn og legg inn pauser ved intenst støyende arbeid (f.eks. én times boring og én times pause osv.)

Det oppfordres til gjensidig hensyntagen og samarbeid mellom beboerne, for eksempel når det av ulike grunner er behov for «stille perioder».

 

Avfall

Byggavfall som tas ut av leilighet, skal fjernes umiddelbart og ikke lagres unødig på balkonger/terrasser, i/utenfor fellesoppgang eller andre deler av fellesareal.

Avfall som plasseres utenfor inngangsparti/i fellesområder må sikres på forsvarlig måte. Avfallssekker (f.eks. av typen iSekk) som plasseres ved inngangspartier, kan oppbevares der i maksimum 48 timer og må ikke hindre alminnelig ferdsel.

Container kan leies og plasseres etter forhåndstillatelse og instruks fra styret. Slik leie er å anse som privat leie, og skjer på eget ansvar og egen risiko (f.eks. er det leietaker selv som må sikre seg at uvedkommende eller andre beboere ikke benytter seg av containeren).

 

Arbeid på/i fellesareal 

Ethvert arbeid eller inngripen i fellesareal utvendig og innvendig er ikke tillatt uten spesiell skriftlig tillatelse fra styret på forhånd. Med fellesareal menes alt areal utenfor leilighetens yttervegger/vegger mot trapperom, inkludert balkonger og terrasser.

 

 

Orden/renhold

Støv og skitt som oppstår i innvending og utvendig fellesareal som en følge av arbeidet, skal fjernes fortløpende og det skal sørges for nødvendig renhold. Omfattende oppussingsarbeid kan føre til stor slitasje på trapper og repos, derfor anmodes det at disse tildekkes forsvarlig.

 

Bil/transport på indre vei

Det tillates av-/pålessing av byggmateriell og avfall ved bruk av indre vei (kjøreveg foran inngangsdørene). Parkering der ut over dette tillates ikke og skal skje på én av parkeringsplassene beregnet for det. Andelseier står ansvarlig for nødvending parkeringstillatelse.

 

Skader

Andelseier står ansvarlig for eventuelle skader som måtte oppstå på innvending og utvendig fellesareal som en følge av arbeidet eller transport til og fra (trapperom, inngangspartier, grøntanlegg og andre fellesarealer). 

 

 

TEKNISKE VILKÅR

 

Generelt

Brudd på bærende konstruksjoner er ikke tillatt.

Arbeid som medfører brudd på branncelle er ansvarsbelagt og skal omsøkes til Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune, i tillegg til å være forhåndsgodkjent av styret.

Den enkelte leilighet er en egen branncelle; dvs. avgrenset av leilighetens gulv, tak, yttervegger og vegger mot naboer/fellesarealer.  
 

Utførende foretak - godkjenninger

Arbeid med vann, avløp og elektrisitet skal utføres av foretak/håndverkere med nødvendig godkjenning.

 

Oppussing av bad/våtrom

Byggebransjens våtromsnorm (BVN) skal legges til grunn ved rehabilitering av bad/våtrom. Det er viktig å være klar over at andelseiere som ikke etterlever disse normkrav senere vil kunne bli holdt økonomisk ansvarlig for eventuelle lekkasjeskader til andre leiligheter eller fellesareal.

Ved brudd på branncelle, f.eks. ved sluk, er andelseieren ansvarlig for at skaden blir utbedret og arbeidet omsøkt til Plan- og bygningsetaten for godkjenning og ferdigattest. 

Ved bytte av sluk må spesielt underliggende nabo varsles, og man er ansvarlig for å sikre mot nedfall av betongbiter o.l..

 

Elektriske installasjoner

Alle elektriske installasjoner skal tilfredsstille krav til godkjenning i lov og forskrifter.

Nytt bad skal ha egen jordfeilbryter og skjulte ledninger skal legges i trekkerør.

Det er ikke tillatt å øke elektrisk kapasitet ut over det hovedsikring er godkjent for. Nye kabler til andelens sikringsskap som legges utenom gamle trekkrør, bryter branncelle og er dermed ansvarsbelagt med plikt til å søke Plan- og bygningsetaten om godkjenning, tilsvarende til styret.  

 

Ventilasjon

Det er ikke tillatt å montere egne lokale avtrekksvifter til eksisterende ventilasjonsanlegg,  da dette fører til ubalanse i sentralt anlegg. Slike anretninger kan bidra til at ubehagelig lukt spres til naboer. Over komfyr på kjøkkenet kan man benytte kullfiltervifter eller tilsvarende frittstående resirkulerende løsning.

For å redusere faren for fuktskader i leilighetene, er det viktig at man holder ventiler/luftespalter åpne og ikke stenger igjen avtrekksdysene på bad/wc, boder og kjøkken. Dør til bad/wc bør ha luftspalte.

 

 

 

Styret, november 2018